1596005060.png

เมื่อตั้งคำถามว่า “หัวใจของการลงทุนอสังหาคืออะไร?” หลายคนอาจจะให้คำตอบว่า ทำเล จุดขายของโครงการคอนโดที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย แบรนด์ของโครงการบ้าน หรือแม้กระทั่งสไตล์ในการตกแต่ง คำตอบทั้งหมดนั้นอาจจะยังไม่ใช่หัวใจของการลงทุน เพราะเมื่อไหร่ก็ตามที่มีการลงทุนก็จะต้องมี ‘ผลตอบแทน’ จึงจะเรียกได้ว่าเป็น ‘การลงทุน’ ดังนั้นหัวใจของการลงทุนอสังหาก็คือ ผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งเป็นรูปของเม็ดเงิน ค่าเช่า หรือว่ากำไรจากการปล่อยเช่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ๆ หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า yield (ยิลด์) นั่นเอง 

yield คือ หัวใจของการลงทุนอสังหา แสดงให้เห็นด้วยตัวเลขเปอร์เซ็นต์ที่จะช่วยทำให้นักลงทุนได้ทราบล่วงหน้าว่าโครงการที่กำลังจะลงทุนนั้นจะสามารถสร้างผลตอบแทนรายปีที่ดีหรือไม่ หรืออาจจะกล่าวได้ว่า yield คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุนให้เช่าที่เกิดขึ้นมาจากการคิดคำนวณตัวเลข จนได้ค่าเปอร์เซ็นต์ค่าหนึ่งออกมา ตัวเลขค่าเปอร์เซ็นต์นั้นก็คือ ค่า yield หากคิด yield แล้วก็จะได้ผลลัพธ์ 6 – 8 เปอร์เซ็นต์ นั่นหมายความว่าโครงการนั้นจะสามารถสร้างผลตอบแทนในการลงทุนให้เช่าที่ดี ไม่ขาดทุนอย่างแน่นอน หรือหากว่าคิด yield ออกมาแล้วได้ผลลัพธ์มากกว่า 8 เปอร์เซ็นต์ นั่นหมายความว่า การลงทุนให้เช่าโครงการนั้นจะประสบความสำเร็จอย่างยิ่ง จะสามารถสร้างกำไรเป็นกอบเป็นกำ ทั้งหมดนี้สามารถประเมินอนาคตล่วงหน้าโดยไม่ต้องพึ่งหมอดูเลยทีเดียว

วิธีคิด yield จะคิดอย่างไรเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ 6 – 8 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับตัวเลข ‘ค่าเช่าต่อเดือนในระยะเวลา 12 เดือน หรือ 1 ปี’ ซึ่งการจะตัดสินใจว่าจะคิดค่าเช่าเดือนละเท่าไรจึงจะไม่ขาดทุนนั้นก็ไม่ง่ายนัก เนื่องจากว่าจะต้องมีการประเมินองค์ประกอบแวดล้อมหลายอย่างที่จะทำให้ลูกค้านั้นตัดสินใจเช่า ได้แก่ ทำเล สไตล์การตกแต่ง สภาพตลาดอสังหาประเภทนั้น ๆ ที่โยงไปถึงสภาพเศรษฐกิจองค์รวมของประเทศ รวมทั้งราคาค่าเช่าของโครงการคู่แข่งข้างเคียงอีกด้วย

สูตรในการคิด yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net rental yield) ก้คือ

·      (รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ต้นทุน) X 100 

         ยกตัวอย่าง การลงทุนปล่อยเช่าบ้านใหม่ที่ซื้อมาในราคา 6,000,000 บาท 

         จากนั้นก็จะทำการปล่อยเช่าบ้านในราคา 25,000 บาทต่อเดือน 

         ดังนั้น ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าตลอดทั้งปีก็คือ (25,000 x 12) =300,000 บาท

         แต่ผู้ลงทุนมีค่าใช้จ่าย คือ ค่าส่วนกลางของหมู่บ้านที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลหมู่บ้านเป็นประจำทุก     เดือน เดือนละ 2,500 บาท 

         ฉะนั้น ค่าส่วนกลางตลอดทั้งปีก็คือ (2,500 x 12) = 30,000 บาท

         ดังนั้น รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี = (ค่าเช่า – ค่าใช้จ่าย) = (300,000–30,000) = 270,000 บาท

จากสูตร วิธีคิด yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net rental yield) คือ

·      Net rental yield = (รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ต้นทุน) X 100 

         นำตัวเลขข้างต้นมาคิดตามสูตร วิธีคิด yield

         จะได้ Net rental yield = (270,000 ÷ 6,000,000) x 100 = 4.5% ต่อปี

จากผลลัพธ์ ค่าผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิก็คือ 4.5% ยังไม่ถึง 6% ซึ่งเป็นค่าyield ที่จะทำให้การลงทุนนี้ประสบความสำเร็จอย่างสูง ดังนั้นหากผู้ลงทุนต้องการที่จะให้โครงการบ้านเช่าหลังนี้ประสบความสำเร็จ ผู้ลงทุนคงจะต้องเพิ่มค่าเช่าต่อเดือนให้สูงมากขึ้น เพื่อให้ผลลัพธ์นั้นได้เท่ากับ 6 % ซึ่งอาจจะเสี่ยงต่อการไม่มีผู้เช่า หากโครงการนั้นไม่ได้มีความสมเหตุสมผลกับราคาใหม่ที่สูงขึ้น ในกรณีเช่นนี้ ผู้ลงทุนอาจจะต้องมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ที่จะสามารถตั้งราคาค่าเช่าต่อเดือนในราคาที่สูงและมีความสมเหตุสมผลต่อการเช่าต่อไป เช่น อาจจะต้องเป็นโครงการบ้านเดี่ยวที่ตั้งอยู่บนทำเลทองในย่านธุรกิจติดรถไฟฟ้า หรืออาจจะต้องเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่ตกแต่งมาอย่างสวยงามพร้อมอยู่หรือว่าจะเป็นบ้านจัดสรรที่มีจุดขายสำหรับกลุ่มเป้าหมายนักธุรกิจชาวต่างชาติรายได้สูง เป็นต้น

         จากข้อมูลที่กล่าวมาทั้งหมด คงจะช่วยทำให้นักลงทุนได้คำตอบว่า yield คือหัวใจของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง หากถ้าคิดจะลงทุน ก็จะต้องไม่ขาดทุน ด้วยการรู้เท่าทัน yield ก่อนตัดสินใจซื้อโครงการเพื่อลงทุนปล่อยเช่าทุกครั้ง

 อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ yield คือ ได้ที่นี่ https://www.sansiri.com/thai/คำแนะนำ/ทำความรู้จัก-yield